主题：狗年中国房地产市场十大热门事件回顾

一、调控战役

潜台词：13道令重构楼市

2006年5月17日，这个日子必将被正在经历房地产市场调控的人们长久地记忆着。这一天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，史称“国六条”。

消息即出，可谓四座皆惊。以开发商、代理商、中介商为主的相关企业，地方政府，普通百姓，专家学者等一时群起。“紧急会议”是无论外资企业或内资企业在听到“国六条”后的相同做法。“我们几乎是第一时间将‘国六条’内容传到了美国总部。”一位外资房地产投资服务企业的工作人员称。政策出台当天，一线城市各大媒体无不倾力上阵，信息大战的背后是市场的关注与震动。

但是，缘于以往，尤其是去年调控的效果有限，各界在纷纷研判“国六条”政策影响时，不无置疑与观望。其时，“国”字当头的房地产调控早已在去年展开。新老“国八条”反复重申了稳定价格与整治秩序的原则，但整个2005年，除了上海等少数城市投资热情有所抑制外，多数城市房价愈涨愈甚，固定资产投资热情、银行放贷热情一股脑儿持续高涨。

于是，在“国六条”出台后，记者在采访中频繁听到的声音是业界“谨慎乐观”和“效果有限”等说法。但确实不乏有识之士直接断言，住房保障与土地政策的调整将从根本上解决楼市矛盾，“国六条”也将因此成为调控史上的标志性事件。

此后的发展证实了这位专家的判断。囊括了九部委的调控大军在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节，市场终于感到了一场史无前例的调控风暴正山雨欲来。

虽然此间一些政策引来市场和一些地方政府的质疑与对抗，但是随着中央相关部门及时明确的说法，几乎全部政策正在向原有既定方针推进：既顾及市场规律，又坚守调控底线，中央的调控立场不过不失且日益成熟。

二、顺驰旋涡

潜台词：开发商卖己求生

被王石称为“害群之马”的顺驰集团总裁孙宏斌，在2006年再度成为风云人物。

曾经在2004年全国住交会上信誓旦旦实现年销售额超百亿元的孙宏斌，在2006年以12亿多的超低价将顺驰55%以上的股权拱手让给了香港上市公司路劲基建，颇有“低三下四”之势。

根据路劲基建公告披露的转让细节，此次转让采取了繁杂的“多步期权行权”方式。步骤一：路劲基建以直接贷款的方式先贷给顺驰5.7亿元，以解燃眉之急。此后，顺驰资产被重新划分为顺驰A和顺驰B，分别包含顺驰系中项目优质、财务清晰的一部分资产，和顺驰系中项目股权财务繁杂的另一部分资产。步骤二：路劲基建在充分调查资产状况的情况下行使顺驰A55%股权的收购权。若收购过程顺利，同时顺驰B的调查结果允许，路劲基建推进步骤三，即收购顺驰B55%股权。此间，路劲基建可在调查推进过程中随时中止行权，顺驰却无此权利。

在中国房地产企业的资本运作案例中，这显然是一个史无前例的繁杂案例，背景完全出于收购方路劲基建对顺驰资产状况的高度警觉，但是又积极看好内地楼市发展。“顺驰有的是土地资源，这在众多手握重金却无处拿地的企业和基金眼中，确实十分诱人。”一位持续关注顺驰发展的房地产界人士称。可见，顺驰案例确实将在中国楼市史上占有自己的位置，孙宏斌高调拿地、大胆负债的做法至今仍在业界褒贬不一。

“如果不是遇到了宏观调控，孙宏斌的战略推其成为国内第一地产企业的设想并非不可能实现。”上述人士还称。“顺驰就差这10个亿。”与路劲基建合作之初，顺驰中国董事长兼CEO汪浩的感慨多少有些悲壮。截至发稿时，路劲基建已经在原有承诺基础上两次追加贷款，看来，顺驰的资金缺口不止10个亿，路劲基建也似卷入了一个顺驰的资金旋涡，双方的合作历程将愈加难测。

一时或许还无法说清顺驰之路究竟是“害群之马”还是“有益借鉴”。但有一点可以肯定，在中国楼市市场化的进程中，“顺驰们”的道路具有极大的代表性。

三、反腐风暴

潜台词：“伤筋动骨”、深入调控 

有人将“反腐”称为此轮楼市调控的“最亮点”，这话也许并不为过。

2006年6月17日，素有“京城地主”之称的首创置业董事长刘晓光开始配合有关部门协助调查。6月20日起，首创系上市公司股票纷纷停牌。但是，彼时的首创系人士和大多数开发商并没有对此“高度重视”。“首创‘根深蒂固’，不会有事”的说法常现市场。

没有想到的是，此后的刘晓光面临的是长达68天的配合调查，香港上市公司首创置业的停牌时间甚至长达70天。首创置业内部人士的说法也由“肯定没事”转为“很难说”。虽然此后刘晓光结束调查并重返岗位，但这一次风波给北京地产界甚至全国房地产市场的震动远没有消失。

“现在，政府官员流传的一个说法是一定要警惕与开发商谈话时被录音。”一位北京房地产市场人士称。

虽然刘晓光事件始末至今没有完全披露，但众多报道细节串连起来已经可以大致描述因果。刘晓光被调查前1个月左右，首创置业以令市场“难以置信”的17.61亿元价格从土地公开市场拿到原“摩根中心”地块。值得注意的是，刘晓光复出后，首创置业低调退回摩根中心地块，此事阶段性告终。

曾经在当时预言反腐已经止于刘晓光的人们今天早已意识到了失言。几个月以来，和土地、楼市有关的腐败官员下马之说此起彼伏，如安徽省原副省长何闽旭、天津市检察院原检察长李宝金、湖南郴州市原市委书记李大伦等等，影响最大的还包括上海的社保案和国资委相关人员接受调查等。

“反腐”似乎已经将宏观调控推入继价格和结构之后的第三层境界。但是，嘉凯行销市场总监林戈等房地产专家也明确指出，反腐只能一时大快人心，但并不能解决全部楼市问题。

同时，房地产持续的健康发展只能依赖于体制的完善和各系统的协调配合，“我们从反腐过程中看到更多的是中央与人民利益站在一起的立场和决心。这一点将使我们对未来楼市充满希望。”

四、限外炒楼

潜台词：外资楼市投资转型

面对外资的难挡热情，2006年7月份，国家建设部等六部委发布了“171号文件”限制外资炒楼。然而，时近年底，外资机构投资者在短暂的蛰伏后，依旧没有收手或暂停的迹象。“限制外资炒楼，现在的情况更像是限制外来个人买房，特别是买多套房，但是对于海外基金这些机构投资者影响不大。”一位专家一言以蔽之。

应该说，在政策刚刚出台的7月份，无论是外资个人还是机构，都是心存疑虑，房地产市场的个人房产买卖锐减，整幢楼盘的大宗交易也鲜见。但是，随后的情况是，各地“限外”细则迟迟不出，这导致不少外资个人买卖房产业务不得不“因地制宜”，有的暂停甚至冷冻，有的还是照常办理，地方乱象不少。另一方面，外资机构投资者迅速探清了形势，发现市场依旧可以进入。“主要还是流程方面的问题，多办一些注册的手续、费些周折，还是可以的。做到长线投资的转型工作就好。”一家海外基金老总直言不讳。

于是，海外基金继续在中国房地产市场排兵布阵。仅以上海房地产市场为例，8月份之前便已诞生了15个大宗收购案例。外资收购项目，牵涉到写字楼、住宅、商铺、酒店式服务公寓等各种物业。而国家统计局的数据显示，上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到259亿元，同比增长更是达到46.6%。

与此相呼应的是，北京、上海、广东等地的“限外”细则即将出台的消息连绵不绝，事实却是半年来也没具体的方案落地，真是等得购房者“花儿也谢了”。在北京，外籍人士以及港澳台人士购买住宅处于事实上的买卖登记暂停状态，业内人士称，“限外”效果略有显现，但对京城楼市的实际影响并不大；在上海，各大区域情况不同，照旧办理的局面大多在维持，但是住宅和商办用房、外籍人士以及港澳台人士的对待也不尽相同。

一个问号在越来越多的房地产业内人士心中浮起并且越来越大———这“限外”，到底限了谁的路？对二手房交易强制征收20%个人所得税的规定，被业内外一致公认为最具杀伤力的调控武器之一。

从调控力度上来看，该政策直指交易环节的利润部分，对于抑制投机获利无疑相当有效；从市场反应来看，三番四次的试点，更是从反方向印证了该项政策的力度性。用之有度，获益匪浅；用之过滥，反伤其身，对于这则税收利器的使用，相关部门的态度始终小心翼翼。

“交易个税的出台在卖方市场主导之下进行，容易出现‘转嫁’避税，反而会有反作用。”一位业内专家认为。据了解，此前杭州率先施行个税期间，大量转售为租的房源推向市场，租金反而因为供应量的增大微量上调，充分显示出当时卖方对市场的信心预期。

但在2006年，这种情况不会重演。

消息一经确定，一石激起了千重浪。8月1日大限来临之前，各地楼市纷纷上演避税大战。仅在7月28日一天，北京市西城区房屋交易中心的二手房纳税接待人数，较之平时增长了6倍；7月底的那几天，上海二手房市场的平均交易量增长了30%-40%，几乎达到之前25天的交易总量。

然而到了最后却峰回路转，政策出现了可以选择的余地，即房产交易者可以选择按照差额征收还是总额征收，合理避税的空间产生了。姑且不去讨论这种结果的发生是出于保护市场，还是信息沟通不明，抑或是保护某种利益。在营业税基础上的进一步深化的个税强征政策，就某种程度来说，市场的心理影响力毕竟是达到了。

除个税外，契税、营业税的加强征收也对市场形成不小的一击。“从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按售房全额征收5%营业税。”在九部委“十五条意见”中，这句话的分量与新住房项目70%面积建小户型的说法，一并被市场认为是最有影响力的实质性动作之一。正式实行后，房产中介普遍表示，营业税的打击直接导致二手房交易大量减少，并且效果呈现出持续性。

业内人士指出，自2004年调控政策陆续出台以来，今年的调控力度更趋向多元化、全面性，抑制投机、投资需求，鼓励自住需求增长，已经使得原先的卖方市场趋向平衡。此时再加上税收砝码，巩固调控效果的作用显而易见。

五、暴利争论

潜台词：民众呼吁成本公开

房地产业到底有没有隐瞒利润？房地产业到底有没有所谓“天大”的暴利？房地产成本应不应该公开？随着宏观调控步步深入，这些争议已久的话题再度在今年爆棚，不少政府机构、开发商、专家和普通购房者，或主动或被动地席卷而入，形成一场旷日持久、至今没有完全定论的全民大论战。

“瞒利”的话题由财政部的一则公告引发。《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告(第十二号)》显示，部分房地产企业会计信息失真严重。39户房地产开发企业共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元；部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等手段骗取银行信用。据了解，这39家房企的账面利润率为12.22%，而查出的实际利润率为26.79%，有的企业实际利润率甚至达57%，比上报的平均利润率高出近三倍。

不少专家指出，从行业的特殊性及横向比较而言，房地产与建筑业是公认的商业贿赂问题突出的行业之一。除了隐瞒利润外，部分房地产商利润还大量外流到合资合作方、中介或关联个人，加上数额巨大的灰色支出，使得在房价暴涨的背景下，一些房地产商的报表利润涨幅并不明显。

分析人士也指出，因为调控的影响，银行对房地产企业惜贷或者是不贷，而信托、REITs等融资渠道的要求也更加严格，在这种情况下，具备融资优势的房地产上市公司还是要积极挖掘资本市场内的潜力的。

不过，房地产业内人士也表示，随着调控进一步发挥影响，行业洗牌整合之势愈加猛烈，开发商虽然都知道资金为王，可对那些中小型房地产企业来说，已经很难涉足资本市场，今后势必是汰弱存强。

“以后能够活下来的开发商只有三种：已经上市的、将要上市的、准备借壳上市的。”上海道邦投资管理有限公司董事总经理林荣时更是这么认为。